业主维权,房产纠纷,特殊房屋买卖

法律明令禁止
我国自2017年起，各地陆续发布关于限制商改住的规定，例如3月26日晚上，北京住建委官方网站发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商住项目进行了全面规范。公告第一条明确规定：商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。第二条规定，房企新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。另外，相继深圳，南京，济南等地都出台了类似的地方性法规。
开发商屡教不改
但即使政府明令禁止，然而还是有不少开发商选择铤而走险，不惜违规操作。其原因当然还是利益的驱使。办公类房产的使用面积大,售价高,主要面向单位公司,相对来说较难销售；而公寓类房产使用面积小,居住功能齐全,既可居住又能办公，销售市场更为广泛,要好卖得多。所以,对于开发商而言，他们就热衷于把办公用房变为公寓。要达成这个目的，除了将办公公房违规地改为公寓进行销售之外,很多开发商在建设商服项目时,也会在原本合规的基础上尽量更多得建设公寓产品。但是开发商得到了利益，却害苦了业主，本来花钱买的公寓，其目的在于入住，但却被告知房屋性质不能居住，购房目的达不到，纠纷自然接踵而至。
这是一个真实案例
17年底，南京某市民A购买了本市一套60平方米的酒店式公寓，单价合下来两万多一平米。据A所说，当时签订合同的时候很仓促，并没有仔细看合同内容。合同上的很多信息也是空白的未填写状态。但是由于之前的宣传天花乱坠加上对知名开发商的信任，并没有提出什么疑问，合同签订几个月后拿到了备案后的合同。直到2019年5月份，A被通知收房并办理产权手续，这才发现自己购买的“酒店式公寓”并不是真正意义上的“酒店式公寓”，房产证上的土地性质标明为“商务金融用地/办公”。所有的业主在在签订预售合同的时候，销售人员也没有说明实际情况。在法律上来说，土地性质不属于“居住用地”，是不能视为住宅的，更不能享受住宅的一系列政策优惠。 而登记为“办公用房”的，则基本不能用于居住，即便一开始可以混水摸鱼，也会一直存在并整治的风险。
京云律师认为
在上述案件中，最重要的争议点在于开发商是否存在虚假宣传，根据最高院出台的商品房买卖司法解释的相关规定，一般来说，商品房的销售广告和宣传资料在法律上的性质为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。开发商交付的房屋实际情况与广告严重不符，造成购房者买房的根本目的不能实现，其行为属于违约，应当承担相应的违约责任。
另外针对销售人员的口头承诺的效力问题，我们认为，口头承诺同样具有法律效力，销售人员代表了开发商。其承诺属于表见代理的行为，购房者是有理由相信销售人员具体代理权。开发商的销售人员就是专业从事房地产销售工作的。购房者时完全有理由相信其作出的承诺有相应的权限。
再者，虽然开发商的销售广告和宣传资料，在法律性质上属于要约邀请，合同中并没有具体约定，但由于开发商通过种种途径宣传其销售的房屋是可以居住的公寓，这也是直接让业主决定买房的重要原因，可以说，开发商的宣传是购房者签订房屋买卖合同的基础要素。
再者，如上述情况，这个房产性质为办公，在法律上来说不能居住。购房者本身达不到购房目的。从合同法上来说，也可以要求解除合同。
京云律师再次提醒
根据上述最高院司法解释的这条规定，商住两用变办公，无论开发商是否存在违规，只要在销售时没有跟业主进行说明，存在虚假宣传的情形，业主便可以以此要求退房或者让开发商承担违约责任。
 
 
原文作者：京云房产律师团 李璇
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