没有房产证，强拆之后不给补偿？这些“违章建筑”不能拆了！

京云律师事务所

2019-10-09 16:38:27

【摘要】中国业主维权网文章导读：取得土地使用权证，没有房产证，强拆之后不给补偿？这些“违章建筑”不能拆了！拆错了可以申请赔偿！第一部分：案例故事沈某住在城中村，后来由于城

中国业主维权网文章导读：取得土地使用权证，没有房产证，强拆之后不给补偿？这些“违章建筑”不能拆了！拆错了可以申请赔偿！
第一部分：案例故事
沈某住在城中村，后来由于城市化改造，该土地变成城市土地。沈某家里的房屋面临拆迁，但是所涉房屋没有房产证。拆迁方工作人员说这个房屋缺少合法手续，疑似违章建筑，不会按照合法建筑给补偿。沈某问京云房产律师，哪些属于违建？没有房产证影响获得补偿吗？
第二部分：我国法律关于违章建筑有哪些规定?
一、六种常见的违章建筑类型
违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证（原址、选址建房意见书），在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。
1、未经批准在承包地、宅基地等集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物，并且该土地使用权是通过农民私自转让取得的。
2、没有取得建设工程规划许可证，或者虽然取得建设工程规划许可证，但没有按照批准范围、内容施工的。
3、在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物和构筑物。
4、占有国有土地和在农村非法占有集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物。
5、在现有房屋四周、院落、屋顶、阳台自建的建筑物。
6、未经批准在过道、马路边、公共绿地、人行道等土地上搭建的棚亭、房屋等。京云拆迁团了解到，李先生家在公路边私自盖的房屋，可能属于这种情况。村里盖房子可能已经有了合法手续，然而李先生没有合法手续，其所盖的房屋可能涉及违法建筑问题。
二、这些房子不是违章建筑。
1、2008年以前建造、翻建、扩建的房屋，有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书。或者相应的职能职权部门确定的房屋使用权，或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权，或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建的。
2、招商引资企业，经具有建筑合法性审批权的政府或职能部门同意兴建的建筑，不能被认定为违章建筑。
3、我国的《土地管理法》是在1986年6月25日实施的，1982年的《村镇建房用地管理条例》在《土地管理法》实施后废止。1986年《土地管理法》实施之前建造的农村土地房屋，不能被认定为违章建筑。
4、土地总体规划调整前，房屋符合当时的用地规划，并取得符合当时法律规定的相关证照。符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地，也不能随便认定为违章建筑，根据《土地管理法》第七十三条规定，只能采取没收而不能采取限期拆除的处理方式。
5、京云认为按照我国《城乡规划法》相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改正或补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，可以补办手续，不能随便认定为违章建筑，应该给其改正或限期改正的机会。
6、有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括老旧改小区）所剩下的土地使用权，但可能出手的时候地上建筑物没有相应的手续，这种情况也不能随便认定为违章建筑。从政府手中直接买断土地使用权及地上建筑物，不能被认定为违章建筑。
7、如果取得了土地使用权证，但是没有房产证，或者没有建筑工程的相关规划手续，也不能认定为违章建筑。因为取得了一定手续，但是证照并不完备的情况，可以补办延续的。
8、用于农业生产的农村土地承包地，或者利用荒山荒地自由复垦或用于基本农田生产建设的土地。也不能随便认定为违章建筑。
三、发生这几种情况，即使没有房产证，也可获得拆迁补偿。
1、由于城市化进程，很多农村成为新城市。所以因城镇化建设，有些农村原有的房屋要被拆除。那些涉及无房产证的房屋，可获得拆迁补偿。
2、只要能证明祖宅的所有权是自己的，拆迁时就可获得相应的补偿。
3、依据当地建房政策，以及相关法律规定修建建造的房屋，拆迁时可获得拆迁补偿。
4、有一些房子是有特殊历史背景的，例如在20世纪五六十年代，大多数房子没有房产证，在征地拆迁时，这类房子依然可以获得拆迁补偿。
四、京云律师团的建议
1、如果您的房屋被认定为违章建筑，请先搞清楚你的房屋是否是违建。在遭遇强拆之后，或在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。别通过信访、举报等方式错过诉讼时效。
2、对于合法房屋被强拆，诉讼时效是6个月。在被认定为违章建筑以后，对责令限期拆除决定不服的，要在接到该拆除决定之日起15日内，向人民法院起诉。
3、在实施拆除违建之前，仍需要做最后一个公告。如果被拆迁人提起行政复议或行政诉讼，在司法审查终结前，不能强拆涉案房屋。
4、如果有疑问，请咨询专业的征地拆迁律师，寻求专业的法律意见。不管涉及违章建筑，还是遇到征地拆迁，最好不要自行拆除涉案房屋。如果你自己拆了，以后很难获得补偿。中国业主维权网

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王兴华创始人、主任

曹金玲律师

景海竞律师

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王兴华 创始人、主任

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