业主维权,房产纠纷,婚姻房产

导读：离婚，必然伴随着财产分割，然而不同的购房方式下离婚时分房子的规则是不同的，非专业人士很难弄得清楚。近日，京云房产律师团精心为大家总结了几类常见涉房离婚问题。
 
一、情况一：爸妈帮付首付，婚后公积金还贷
（一）案情介绍
小王是家中独子，2008年小王和小刘登记结婚，2010年小王父母拿出终生积蓄100万元作为首付款为小两口按揭买了一套两居室商品房。首付款是小王父母转账到小王账户后由小王向开发商支付，购房合同由小王签署，房贷以小王的住房公积金办理，一直由小王支付按揭贷款，2013年该房屋产权办理在了小王个人名下。2016年，小两口因感情不和，小刘起诉到法院与小王离婚，并要求将该房屋作为夫妻共同财产予以分割。小王同意离婚，但认为该房屋由自己父母出资，并登记在自己名下，贷款也是自己一直在还，认为应当属于自己的个人财产。
（二）律师分析
此案中，小王的父母对所购房屋仅支付了首付款，属于部分出资，无法取得房屋的所有权，虽然产权登记在小王个人名下，但不能适用《婚姻法司法解释三》第七条的规定，因为小王的住房公积金在二人婚后也属于夫妻共同财产，小王实际上一直用共同财产在偿还按揭贷款，该房屋应当认定为夫妻共同财产，但具体分割时应当根据公平原则，酌情考量小王父母的出资情况对其适当多分。
（三）法律依据
《婚姻法司法解释三》第七条规定的“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资方子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”这一条款应当做限制解释，这里所称的出资应当仅指全额出资。
 
二、情况二：一方婚前全款买期房，婚后得房
（一）案情介绍
京云律师团了解到，小马和女朋友小陈相恋多年并于2010年登记结婚。小马收入殷实，2009年以个人积蓄出资全款购买了一套商品房。房屋因属期房，签订合同和缴纳购房款项后直到2012年才交房入住并办理产权证。小陈用自己婚后的积蓄对房屋进行了装修，并购买了家具家电。2013年双方孩子出生后因婆媳矛盾，小陈向法院起诉离婚，并要求按照夫妻共同财产依法分割房屋。小马坚持认为房屋是自己用婚前个人财产购买，不同意按照夫妻共同财产分割。
（二）律师分析
此案中，小马在与小陈登记结婚前已经用自己的婚前财产支付了购买房屋的全部价款，也就是已经完成了房屋买卖合同中己方的全部义务。虽然该房屋实际交付和办理产权登记发生在结婚后，这只是售房方单方履行义务。小马婚前支付的购房款只是在婚后发生了形式上的变化，变成了房屋产权而已，该房屋仍应当为小马的个人财产。
（三）法律依据
《婚姻法司法解释一》第十九条规定，夫妻一方的所有财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。结合我国婚姻法第十八条的规定，婚前财产属于一方个人财产。
 
三、情况三：协议终归纸上字，赠与还需变登记
（一）案情介绍
京云律师发现，李先生和前妻离婚多年，因户外活动和年纪比自己小20多岁的张小姐相识，两人迅速确定了恋爱关系并于2010年登记结婚，李先生在婚前有一套登记在自己名下的别墅。张小姐大学毕业后就在北京打拼，但一直没有能力购房，为表示对张小姐的感情，李先生在结婚当天就和张小姐签署了一份书面协议，协议约定别墅产权在婚后归张小姐个人所有，与李先生无关。巨大的年龄差距让二人婚后矛盾重重，最终导致两人感情破裂。张小姐起诉要求与李先生离婚，并按照二人签署的婚内财产协议判决别墅归自己个人所有。李先生同意离婚，但认为当初签署协议是为了和张小姐好好过日子，现在两人即将离婚，房产证也并未实际变更登记，不同意再按照协议约定履行过户手续。
（二）律师分析
夫妻双方可以对婚前或婚后的财产进行约定，该夫妻财产约定可以排除法定财产制的适用，对双方具有约束力。将一方个人所有的财产约定归另外一方所有在实质上属于无须对价的赠与合同，涉及房屋所有权的，应当适用我国合同法和物权法的相关规定。在约定涉及房屋未办理产权变更登记前，赠与人可以享有任意撤销权。
（三）法律依据
《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
《婚姻法司法解释三》第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
四、离婚房产分割的终极解决之道
在大多数中国人的传统观念里，房产和婚姻往往被绑定在一起，没有房子就没有归属感，没有房子就很难结婚。
然而如果有一天爱情消逝，曾经相爱的双方选择以离婚的方式来结束一段破裂的感情，分割财产则成为必然。在众多财产中，房屋因其高昂的价格成为人们在离婚时的关注焦点，然而很多人不清楚的是，房屋的产权性质、房子的购买时间以及购房出资情况等都是影响房产分割的重要因素。当事人对婚姻法和相关司法解释往往固持己见，导致在离婚纠纷中涉及房屋分割问题时僵持不下。
为了妥善处理财产分割，做到善始善终、好聚好散，将离婚带来的负面影响降至最低。如果夫妻双方协商不成，可以考虑咨询或者聘请律师在法律程序中解决问题。
 
原文作者：京云房产律师团 孟涛
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