为了私房的动迁款，家人闹翻天，该如何避免呢？

京云律师事务所

2019-09-24 11:22:19

【摘要】近年来，随着城市化进程的快速推进，区域规划、拆迁建设活动频繁，这对于城市的发展以及提高老百姓的居住生活环境，本身是一件利好大事，然而现实生活里，却是几家欢喜几家愁。一个房

近年来，随着城市化进程的快速推进，区域规划、拆迁建设活动频繁，这对于城市的发展以及提高老百姓的居住生活环境，本身是一件利好大事，然而现实生活里，却是几家欢喜几家愁。一个房子的动迁利益，大家都认为自己有合理合法的权利进行分割，为了动迁款谁拿得多拿得少，大动干戈，闹成一团的家庭不在少数。今天中国业主维权网小云律师就跟大家聊聊关于拆迁款分割的问题，看看能否有效的避免家庭内部矛盾的发生，或者是在矛盾激化的时候，提供分割的思路和方法。

1、私房动迁，拆迁款归谁？
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条（居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务）征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。也就是说，私房的权利基础是所有权，征收利益归产权人所有，产权人同时需要安置房屋的使用人，那么问题来了，什么人是法律意义上的房屋使用人呢？根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条，房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。我们在办理此类案件时，往往涉及了继承、共有、拆迁及补偿款分割等问题，对权利主体的确认也较为复杂，涉及户籍管理、农村宅基地管理等，各种法律关系和错综复杂的亲属关系交织在一起，增加了案件的审理难度。例如，涉及到继承的析产案件需要追加所有继承人，很多当事人的父母早已死亡，而父母生育的子女众多，且子女外出务工或远嫁他乡，其户口也早已迁移他处。在诉讼时当事人为了多得财产，故意不说这些事实，或干脆说已死了。由于年代久远，派出所的户籍登记资料中又无法反映出所有子女的情况，致使出现遗漏情况。

2、产权人和使用人之间怎么分配？
这个是困扰所有人的头疼问题。但是，法律并没有任何强制性的规定，只是在司法审判中，有一个审理的原则是，私房拆迁在具体分配征收补偿利益时需考虑被征收房屋的性质和来源，住房、生活以及安置对象在征收安置时的不同身份、实际居住情况等具体因素予以确定。
按照目前大部分上海法院的裁判规则，被征收房屋的居住部分的评估价格、签约搬迁奖励费、基地奖、无不予认定建筑面积奖、非居住部分价值补偿款均应按认定的被征收人员的产权份额予以分配。在一般原则下，被征收房屋居住部分的价格补贴、套型面积补贴、搬家补助费、设备移装费、装饰装修补偿应由房屋实际居住人享有。如果产权人有多个，那么就由共有产权人来均分。居住困难户的专项补贴给在他处无住房符合上海动迁政策的居住困难户。与人身性质有关的重病、特困、大龄青年等补贴应当归属特定的人。

3、私房上有户口，动迁利益如何分配？
现在上海的政策变化了，从数人头已经转到数砖头为主，加上托底保障。如果私房中户口居住困难户达到标准，除了数砖头获得的利益外，可以获得专项的居住困难户保障补贴。如果不符合居住困难户标准，则主要按照数砖头获得补偿款。因此，私房上有户口，并不代表一定能获得动迁利益，要根据具体情况，看动迁时是否考虑了户籍在册人员因素。一般来说，目前在私房动迁中只有托底保障情况下，非产权人的户籍人员才能拿到相应的补偿。

4、托底保障下怎么分配？
房屋价值补偿（俗称“三块砖”），应归私房产权人所有，如产权人过世的，补偿作为产权人的遗产在继承人之间继承，归继承人所有。有些情况下，为妥善安置户籍人员，三块砖中可能有一部分拿出来补贴给户籍人员。为平衡各方利益，产权人利益稍有折损。这个在法官的自由裁量范围内，根据房屋来源，户籍人员的历史情况综合考量。奖励补贴部分，这部分一般归私房的实际使用人所有。在认定居住困难户保障的情况下，奖励补贴还包括居住困难户保障补贴。

析产案件在实践中往往跟继承案件相关联，涉及标的额较大，人数较多，矛盾也很多，再加上各个地区的动迁政策略有不同，其实并没有一个统一的法律标准，以上给出的也只是在实践中总结出来的意见，仅供大家参考使用，如果有不同的特殊情况，需要具体分析。中国业主维权网

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为了私房的动迁款，家人闹翻天，该如何避免呢？

王兴华创始人、主任

曹金玲律师

景海竞律师

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