业主维权,质量问题,逾期办证

文章导读：辛辛苦苦攒钱买的期房，可是到了收房时确遇到变更规划、楼不对板、质量问题等一堆烦心事，开发商交付不符合法定交房条件的房屋，购房者如何维权？法定的交房条件是什么？
 
开发商交付不符合法定交房条件的房屋构成违约
开发商按合同约定条件按期交房，却无竣工验收合格相关证明，能否不再承担逾期交房违约责任？让我们带着这个问题先看一个案例。    
2016年10月31日，唐某与一开发商签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定唐某购买一总价为112万余元的商品房，出卖人应在2018年11月30日前交房，交付应符合两个条件：1.取得规划验收合格证；2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。逾期交房将按约定向买受人支付违约金。
2018年11月5日，开发商取得房屋建筑面积测绘成果报告，当月27日，取得规划验收合格证。当月24日，开发商在报纸上刊登交房公告，并在30日通知唐某收房，但唐某以小区绿化、道路不符合合同约定等拒绝收房。双方协商不成，继而成讼。
开发商表示已按合同约定交房并不违约
法庭审理中，开发商表示已按要求对道路进行整改，唐某以小区绿地被隔离等理由拒绝收房不符合双方约定，且绿化被隔离等因素并不影响唐某行使实际居住的功能。该案中开发商在2018年11月30日前已经取得规划验收合格证和商品房面积实测报告书，并按时通知唐某收房，因此开发商不存在延期交房的事实。
法院判决开发商违约
法院经审理后认为，我国相关法律和行政法规已明确，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，而此案中开发商是直至2019年7月4日才完成竣工验收备案。因此开发商虽符合约定交付条件而未经过竣工验收合格，仍构成逾期交付，应按约定的标准计付违约金。
 
律师分析
依据我国建筑法等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定条件是工程质量竣工验收为合格。
因此，合同约定的交房条件，实际上还应符合上述法定条件。合同约定的交房条件未明确上述法定条件的，即使具备约定的交房条件，业主仍可以房屋未经验收合格为由拒绝收房。
我国《建筑法》规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；我国《城市房地产开发经营管理条例》也规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；我国《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》还明确，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。
该案中，虽案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件，但依据上述相关法律法规的规定，工程竣工验收合格是法定、强制性条件，即使未约定，但对购房者来说，未达到商品房交付法定条件的，就可拒绝接收商品房，由此所产生的法律后果由开发商承担，造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责任，符合法定和约定的条件时，还可依法或依约解除合同等。​​​​
 
什么是法定交房条件？
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
2、《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
3、《 商品房销售管理办法》
第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
 
京云房产律师团提示
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本文编辑：京云房产律师团 孟涛
 
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