关键词：逾期办证维权，业主维权，买卖合同纠纷
导读：
开发商交房五年不办理房产证，业主连年上访投诉仍不得解决，购房合同上约定：出卖人在商品房交付使用后180日内，到办理权属登记机关备案。合同约定变成一纸空文，业主们到有关部门查询才得知，他们小区的土地早已经被开发商二次抵押，如果要开发商不去解押，他们就不可能办到房产证。
 
案情分析：
2013年前后，百余户业主购买的了河南省商丘市某小区的期房，2014年房子交房后，开发商却迟迟不给业主办理房产证，并先后用竣工验收备案没下来，政府部门拖着不给办等理由一再搪塞前来询问情况的业主，就这样事情拖延了4年有余，这期间由于没有房本，严重影响了一些业主对房屋的再次处分，对此，一些业主动用各处的关系发现，自己小区的这块土地早已经被开发商抵押给了银行，至今未办理解押，这便是小区业主迟迟未能拿到房本的真正原因。
 
律师分析：
一般像这种情况，主要是因为开发商资金周转出现问题，于是在开发楼盘之时将土地抵押给银行，后因公司经营等种种原因，导致开发商无力偿还银行债务，于是抵押解除不了，业主便不能办理房产证。
 
解决建议：
一、行政诉讼
在本案中，开发商已经把小区里的商品房进行了预售，土地使用权在法律上已经归广大业主所有了，基于此情况来说，开发商并没有权利把小区的土地拿来再次做抵押，相关职能部门也不能给开发商办理土地抵押手续，根据国土资源部《土地登记办法》的规定，依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。按照《土地登记办法》的规定，申请人申请土地登记，应当提交地上附着物权属证明，而在本案中开发商显然没有提供，而土地管理部门的工作人员在办理土地抵押手续时，也没有履行必要到现场核查义务，或者说没有履行向房管部门咨询房屋销售情况这个最基本的工作职责。致使广大业主迟迟办理不了房产证，这是严重失职、失责的表现。可以以此为突破口通过行政查处或者行政诉讼给行政部门施加压力，让政府介入想办法解决业主的问题。

二、民事诉讼：
开发商由于自身原因导致逾期办证，属于明显的违约行为，如果合同中有关于逾期办证违约责任的约定，业主可以依据合同要求开发商承担违约责任，这样一方面可以督促开发商履行合同，另外也可以争取合理的违约赔偿。 根据我所办理案件经验，不建议大家先走民事诉讼，民事案件一审很容易一锤定音，而且民事诉讼也很容易牵扯各方关系，不利于我们维权，所以还要综合施压，以诉讼作为手段，而不是目的，采用多种方式，完善维权流程来达到大家的目的。


预防性提醒：由于土地使用权和房产项目是否抵押不列入预售公示的范围，公众一般难以了解，对此风险无法预估。而购房者在签订购房合同前，可通过售楼处、国土住建部门询问楼盘的土地使用权是否存在抵押等情况，也可以要求在合同中加大开发商拖延办证的违约责任。