由“学区房”纠纷引发损失到底能赔偿多少？

京云律师事务所

2019-11-20 16:27:22

【摘要】关键词：业主维权，虚假宣传维权，规划变更维权，买卖合同纠纷维权一、背景导读每到开学季，家长们都在纠结孩子上学的问题，谈论激烈： "你们家能进“十四大高中”的嫡系初

关键词：业主维权，虚假宣传维权，规划变更维权，买卖合同纠纷维权
一、背景导读
每到开学季，家长们都在纠结孩子上学的问题，谈论激烈：
"你们家能进“十四大高中”的嫡系初中啊！"
"隔壁老王家的儿子能进第一梯队的公办小学呢！"
"好想让孩子能进示范幼儿园啊！"
眼下，很多购房者不管是投资还是自住，必然考虑一个因素，即“学区房”，而开发商也知道购房者的需求，很多楼盘都在用学区房的宣传理念招揽顾客。
实际上，很多人遇到的情况是，他们购买了所谓的“学区房”，但是没有享受到相应的教育资源。这样的纠纷怎么解决呢？

二、案例介绍
上海市青浦区的徐女士目前就在为“学区房”伤脑筋，眼看着孩子都到了上学的年纪了，但是买了房后，开发商一直没有办下来小产证，而且当初划片入学的承诺根本没有兑现，，因为那所实验小学根本就不在规划范围内。徐女士说：“原先花费高昂的购房款购买了这里的房子，就是为了孩子上学，不然谁会花这么高的价钱买啊！当时开发商给的宣传手册我还保留着呢，上面明明写着小学的名字，现在孩子都到了上学的年纪了，小学还没有动工建设，这损失我该怎么办？开发商不是明摆着欺骗人吗？”
三、办案经过
1、业主维权网了解到，徐女士在多次跟开发商协商无果的情况下，只能诉诸法律，寻求京云房产律师的帮助。我们团队在接到案件后，仔细阅读了徐女士与开发商签订的买卖合同，里面关于交付和办证的约定比较明确：“该合同补充条款一第18条约定，由于开发商的原因致使徐女士名下的房屋产权证书在该房屋交付后的6个月内未能办出，自第6个月期满之日起，每逾期一天，开发商应承担总房价款的万分之三的违约金，直至小产证办出之日为止。”于是，我们提出了相对应的诉求：

要求开发商向徐女士支付逾期办理小产证违约金；
要求开发商向徐女士支付因未履行学区房承诺的补偿款。

2、开发商这边给出的回应说，徐女士诉请逾期办证违约金已经超过诉讼时效。开发商先期确实存在延迟办理大产证的情况，但在开发商整改过程中，小业主存在阻挠行为，该扩大损失不应由开发商承担，因此就合同约定的每日万分之三的标准过高，如果判决支付违约金，请求调整标准。徐女士诉请学区房补偿款，同样也已超过诉讼时效。况且学区房只是开发商售楼时的宣传，徐女士需举证其有适龄子女入学之事实，故不同意徐女士诉请。
四、法院判决

开发商在销售宣传资料中载明：中央生活圈，犹如您的私家配套，学校有XX小学、XX实验中学。开发商的网站网页上显示了该小区的项目概述、区域交通、周边配套、户型介绍、图片欣赏等，其中周边配套中载明配套学校为XX小学、XX实验中学，虽然购房者跟开发商签订的预售合同中未对该小区周边教育设施进行约定，也未对配套学校的定义进行解释。根据历史形成、公众认同，本案所指的两学校的知名度，徐女士所购的房屋所属小区不是约定所称的“学区房”。该案中徐女士主张的开发商宣传资料中所称的两学校，均不是城市居住区规划规范中所指的由开发商开办的配套学校，而是属教育局开发、管理的学校，其生源由教育局统一安排，对徐女士所在小区是否划入XX小学、XX实验中学的学区，开发商没有权利决定。开发商在销售宣传时将XX小学、XX实验中学以配套学校进行宣传，明显不妥，之后开发商也未将相关情况予以详细解释，确有可能使徐女士对此产生误解，从而与开发商因对配套学校的理解而发生争议。
但现有证据不能证明开发商因配套学校的宣传将房屋价格抬高，致使徐女士所购房屋价格远高于同地域房屋，故约定的合同价格不存在显失公平之处。根据徐女士的陈述，其是将配套学校作为其购房的重要因素，则徐女士在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区的情况下，也负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解，以及对开发商宣传内容进行核对的义务。考虑到徐女士基于一般理解而产生的对于子女可能对应入学的期待，虽非影响合同订立时的根本因素，但也具有一定的合理性，而造成这种期待无法实现与开发商未进一步详细解释不无关系，故根据原、开发商在预售合同签订过程中各自的态度、行为、预售合同的约定、开发商销售宣传内容、徐女士实际损失的产生、学区划入的不固定性等情况，对于徐女士主张的损失本院予以酌情考虑，由开发商赔偿徐女士3,000元。

五、业主维权网律师评析
1、作为购房者，要在销售面前有一定的辨识能力。。
针对当下热点的学区房，不少开发商在进行楼盘宣传的时候，往往大肆宣传，搞噱头，但是根据《广告法》的相关规定，广告内不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。上述案例中，徐女士就是被这里的中介和销售人员以及开发商的广告误导，以为自己购买的是学区房。对于这种利用广告进行虚假宣传楼盘的行为，我们一定要提高警惕，务必向相关的教育管理机关核实该地区的教育配套规划。
2、可以向相关行政部门进行投诉
对于开发商这种虚假宣传的行为，购房者可以向工商行政管理部门进行投诉，我国工商行政管理部门会在核实有关违法行为后，对利用虚假广告欺骗消费者的房地产销售商进行行政处罚。
3、可以依法提起民事诉讼
就像我们事例中的徐女士这样，拿起法律的武器维护自己的权利。由于消费者购买学区房的根本原因在于享受教育资源的配置，购买了虚假宣传的学区房无法满足消费者的购买目的，销售者未履行合同义务或者其履行合同义务不符合约定，就应当承担继续履行的责任或者采取补救措施或赔偿损失。
4、中介费是否需要支付呢？
同样的道理，如果中介公司在宣传的时候，也是没有履行如实告知的义务，向购房者作了虚假宣传。由于其提供的居间服务有瑕疵，致使合同目的无法实现，购房者也有合理的理由不支付相应的中介费。

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由“学区房”纠纷引发损失到底能赔偿多少？

王兴华创始人、主任

曹金玲律师

景海竞律师

由“学区房”纠纷引发损失到底能赔偿多少？

王兴华 创始人、主任

曹金玲 律师

景海竞 律师

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