根据2019年3月28日央广网报道：北京市东城区国瑞·紫金台的房产项目，2015年业主购买此项目房屋时注明的权利性质是商品房，规划用途是酒店式公寓。并且在在房屋交易、使用整个过程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他们突然得知，房子属于商业办公类项目，上市交易要受到北京市2017年相关规定的限制。

　　北京京云业主维权律师团第一时间关注了此事件，并根据多年承办商品房案件经验，提出独家分析如下：

该项目的违法性分析

1、开发商擅自变更土地性质属严重违法行为

　　根据新闻显示，有的业主购房时看到了政府相关文件显示是住宅用地，并且在其后整个房屋交易、银行贷款、户口迁入等整个办理方式都跟住宅用地一样。从这点可以推测，开发商在取得该地块时应当签订的是居住用地出让合同。并且在整个开发过程中，与市政签订供水、供气等合同及银行贷款合同都是以住宅用地的性质签订的。

　　可能是为了规避限购政策，国瑞城的开发商在楼盘即将上市时通过违法手段变更了土地性质，使得该项目变成了同时具有不限购、能落户、入学等兼具商业用地性质和居住用地性质双重优势的“四不像”项目。

2、开发商涉嫌虚假宣传

　　开发商在宣传时虽然合同中写明房屋用途是酒店式公寓，但同时在广告中又以70年住宅大产权、可落户、可入学、可正常办理银行贷款等进行宣传，并且业主也确实按照住宅程序正常办理下来了。这就会让业主误认为本项目就是普通住宅项目，而对写明的酒店式公寓性质视而不见。

3、政府涉嫌违规变更土地性质行为

　　不管此地块原本是住宅用地后期变更为商业用地还是原本是商业用地后期变更为住宅用地，都需要经过政府审批，而此项目明目张胆的进行虚假宣传还没有受到处罚，表明政府存在监管失职和违法变更土地性质的行为。

国瑞城业主该如何维权？

1、申请调查该项目地块的土地使用权出让合同

　　开发商在申请取得该地块使用权时需要在《土地使用权出让合同》中写明该出让宗地的用途，是住宅用地还是商业用地。从现在情况可知，该地块必然经历过出让合同的变更，律师需要调查变更前后的出让合同及立项、规划等一系列前置性文件来判断问题出现在哪个环节、主要是谁的责任。

2、要求住建部门等主管机关对对该项目违法之处进行查处 3、根据相关证据提起确认行政行为违法等行政诉讼

4、向工商局和消协等机构投诉开发商的虚假宣传行为

国瑞城业主的权利有哪些？

要求退房并取得赔偿

　　根据《商品房销售管理办法》和《合同法》相关规定开发商未告知业主私自进行规划的变更属于根本违约行为，业主有权要求退房，并且开发商要承担相应的违约责任

　　北京京云业主维权律师团是全国知名商品房业主维权团队，拥有房地产专业资深律师十余人，累计代理业主维权类案件百余件，为客户挽回经济损失上亿元。