近年来，国内商品房价格高居不下，为了挤压房地产市场泡沫，各地房管部门纷纷对商品房加以限购、限贷、限售等重重枷锁，于是购房者不约而同把眼光和金钱投入低价和无限制的小产权房市场。

　　小产权房是一个约定俗成的叫法，并没有法律的明确定义，通常是指非集体组织成员购买的集体土地房屋，没有国家统一发放的产权证，只有乡镇政府或者村委出具的证明或者由其发放的“产权证”。

　　由于集体土地政策几经变化，全国各地现存着大量的小产权房，比如深圳，全市建设用地中，原农村集体经济组织土地占比约为42%，然而土地确权率仅为 25% ，余下约300平方公里都是历史遗留问题和违法用地。

　　与此同时，随着城镇化的深入推进，大量集体土地被纳入城市规划范围内，小产权房也卷入了征收拆迁的浪潮，并由此引发了种种纠纷。下文将围绕购房者最关心的几个问题进行解析，以期对大家有所帮助。

一、小产权房屋受不受法律保护？

　　小产权房受不受法律保护主要看两方面。一是看土地性质，二是看合同是不是有效。

太长不看版：违法建筑一律不受法律保护。宅基地房屋分情况，本村村民买卖有效，非本村村民买卖无效。

　　从土地性质上来讲，集体土地上的建造的房屋一般分为宅基地房屋和占用耕地建造的房屋。在耕地上建房需要办理土地的变更登记手续，如果没有变更，就属于违法建筑，管理部门可以责令限期拆除或者强制拆除。此时不论房屋是谁的，都不受法律保护。

宅基地房屋买卖分两种情况。

　　一种是同村村民之间的房屋买卖。我国宅基地实行“一户一宅”政策，按照集体组织成员资格分配使用权，集体经济组织包括村民委员会和村民小组，只要是同属于一个村委会的组织成员之间的房屋买卖合同就合法有效，受法律保护。

　　第二种是非本村村民购买宅基地房屋。我国法律法规对集体土地使用权的转让有严格的限制。早在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就强调，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年，国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确：农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，如果是这种情况，房屋买卖合同会因为违反国家强制性规定而自始无效，这种房屋买卖不受法律保护。

二、合同无效影不影响拆迁补偿？

　　随着小产权房交易量和纠纷逐年增加，各级人民法院也根据审判实践制订了相关审判规则。

　　1.关于小产权房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。

　　2.处理原则主要为：第一，要尊重历史，照顾现实;第二，要注重判决的法律效果和社会效果;第三，要综合权衡买卖双方的利益。

　　3.具体到征收拆迁，在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

　　4.拆迁实务中，总体来看都有一定的补偿，但是标准不一，存量小产权房较多的地区，如深圳，可以达到接近本村村民补偿，或者按照拆一换一的基本原则补偿，其他大部分地区可以拿到房屋价值部分的补偿。

三、购房者如何维权？

1.向买家主张违约责任

　　合同被认定无效后，购房者应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还购房者。

　　如果购房者在居住使用房屋期间对房屋及院落进行了装修、翻建、扩建，可以主张返还和补偿。

　　损失方面，因为合同无效而造成的损失由双方按过错责任大小分担。一般来说，购房者明知按照国家法律法规和政策，集体土地房屋不允许流转买卖却购买，应当承担一定的过错责任。

2.向买家主张分割拆迁补偿

　　购房者并非合法的产权人，无法基于产权直接要求拆迁补偿，但是小产权房购买人可主张从产权人的补偿利益中分割。审判实践中也支持此类做法。如2013年北京市高级人民法院《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》中明确：在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定。

　　综合来讲，小产权房要么是违法建筑，要么是违反土地管理法律法规而合同无效，投资价值低，潜在风险高，在征收拆迁中也存在很大的风险，购买需谨慎。

　　如果是为了使用居住，应在签订买卖协议时将权利义务约定清晰。如果是为了投资，应尽量避免“赌徒心态”，不要觉得政府管理部门会“法不责众